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　　5月销售环比改善但喜中参忧，6-7月或出现销售数据层面底部。5月销售金额1.05 万亿，环比+29.7%，单月同比-37.7%，降幅比4 月收窄8.9pct，1-5 月累计同比-31.5%，降幅比上月扩大2.0pct，5 月销售面积1.10 亿平，环比+25.8%，同比-31.8%。从数据上看统计局单月环比改善情况好于百强房企数据，我们认为主要是由于统计局数据包含的中小房企销售波动性较大导致。4 月上海和全国各地点状疫情加剧，全国销售金额环比-42.7%，降幅远超克而瑞百强的-12.6%，随着5 月疫情相对好转，低能级城市宽松政策不断向楼市传导，5 月成交有所恢复，但对比3 月来看，5 月全国商品房销售金额仍有-25.7%的降幅，难言5 月回暖。随着疫情防控形势好转，更多二三线城市宽松政策出台在未来两个月将满一个季度，同时去年7 月开始市场基数降低，因此6-7 月或将成为销售数据层面的市场底部。

　　土地成交累计同比降幅扩大，22 城拿地仍以央企、地方国企、城投平台为主。统计局口径的5 月土地成交金额434 亿元，环比+53.5%，单月同比-40.4%，1-5 月累计同比-28.1%，降幅环比扩大7.5pct，购置面积623 万方，环比+45.8%，单月同比-43.1%。从22 城集中供地来看，共成交121 宗地，总成交金额为1366.4 亿元，环比-30.80%，同比-47.7%，总成交建面1139.1 公顷，环比-36.95%，同比-70.2%；分企业性质来看，央企拿地占比16%，地方国企占比20%，地方城投占比49%，民企占比14%，混合制企业占比1%，目前房企投资端以收定投倾向比较明显，预计土地市场央国企表现、城投托底的情况在6 月依旧会持续。

　　新开工面积环比略微好转。5 月开发企业房屋新开工面积1.19 亿平，环比+2.3%，单月同比-41.8%，1-5 月累计同比-30.6%，降幅较上月扩大4.3pct.在销售端未见回暖的前提下，房企新开工意愿仍然保持低位。5 月房屋竣工面积0.33 亿平，环比+7.5%，单月同比-31.3%。

　　施工、土地投资环比均有所改善，投资额累计下降4.0%。5 月商品房开发投资完成额12979亿元，环比+14.0%，单月同比-7.8%，1-5 月累计同比-4.0%，降幅比上月进一步扩大1.3pct；5 月施工投资7969 亿，环比+16.4%，单月同比-5.2%，累计同比-2.7%，降幅比上月扩大0.8pct；5 月土地购置费4497 亿，环比+11.3%，单月同比-12.2%，累计同比-6.3%，降幅比上月扩大2.5pct，施工投资、土地投资两端推动力均显不足。

　　房企到位资金随销售金额同比改善，银行贷款需求不足。5 月房企到位资金11882 亿元，环比+14.7%，单月同比-33.4%，1-5 月累计同比-25.8%，降幅比上月扩大1.8pct；展望未来，房企开发资金改善的关键仍然在于销售端改善，销售端改善，带来拿地端改善，届时银行信贷融资也会跟随改善。

　　房价整体同比降幅扩大，除一线城市核心区外，政策宽松空间有望进一步释放。5 月70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比-0.2%，同比-0.8%，降幅比上月扩大0.7pct；其中一线城市环比+0.4%，同比+3.5%，涨幅比上月回落0.4pct；二线城市环比-0.1%，同比+0.3%，涨幅比上月回落0.7 个百分点；三线城市环比-0.3%，同比-2.2%，降幅比上月扩大0.7pct。

　　我们认为，70 城房价指数整体下行背景下，为政策进一步宽松提供了充分的市场依据，未来宽松政策将持续向高能级城市和大力度工具演进，但也应当看到一线城市环比上行的趋势，对于购房需求具备坚实支撑的一线城市核心区不具备宽松基础。

　　投资建议：今年3 月以来由于疫情打断经济复苏节奏，前5 月房地产开发投资额同比降幅达4.0%，稳增长压力较大。随着5 月下调房贷利率，楼市宽松政策向更高能级城市、更大力度工具演进，以及疫情防控形势逐步好转，5 月商品房销售金额环比出现改善，我们预计在上述因素持续作用下在6-7 月将看到销售数据的反弹，但这不代表基本面实质性回稳，目前市场整体成交仍然处于低位，5 月销售金额1.05 万亿，距离2020-2021 两年月均1.48万亿的销售金额仍有较大差距，行业仍待疫情消退、政策宽松、融资改善等因素共同推动销售端实质性回稳。我们认为，行业beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、新城控股；H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。

　　风险提示：市场销售表现超预期下行；国内新冠疫情反复。

（文章来源：东北证券）

文章来源：东北证券

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